Рынок недвижимости Дюссельдорфа: цены, районы, перспективы

Дюссельдорф славится своей шикарной Королевской аллеей, или как ее называют местные, просто «Kö» и очаровательным старым городом. Смешение темпов большого города и рейнской безмятежности привлекает художников, творческих личностей, ученых и студентов со всего мира. Рынок недвижимости также находится в постоянном движении: дома в лучших районах пользуются спросом, как никогда раньше, а развитые кварталы продолжают развиваться.

Беглый взгляд на рынок недвижимости Дюссельдорфа

За несколько минувших лет была выведена занимательная статистика: в среднем в Дюссельдорфе ежегодно заключается около 5000 сделок купли-продажи недвижимости на общую сумму свыше 4 млрд евро. Средний ценовой диапазон по продаже домов на одну или две семьи очень велик: от 170 000 до 1,8 млн за объект (в зависимости от соответствующего местоположения и качества недвижимости). Для таунхаусов отпускные цены начинались с 220 000 евро и достигали верхнего предела в 680 000 евро. Более высокие цены отмечены в сегменте продаж двухквартирных домов – от 280 000 евро до 860 000 евро.

Картина на рынке кондоминиумов сложилась противоположной: большой запас новых построек в разных районах города, а также существующие объекты позволили влиться в игру большому количеству инвесторов. В среднем бюджетные объекты находили новых владельцев по цене от 1500 евро / кв. м, а самые дорогие за 6000 евро / кв. м. Наименьшие изменения показателей зафиксированы среди зданий до 1947 года постройки. Здесь за год продается всего около 300 объектов, самый дешевый из которых стоит 1700 евро / кв. м, а самый дорогой 4500 евро / кв. м.

Социально-демографические условия

Дюссельдорф популярен: в настоящее время столица земли Северный Рейн-Вестфалия насчитывает 635 000 жителей, что делает его вторым по величине городом федеральной земли после Кёльна. По прогнозам, к 2040 году численность населения должна увеличиться на 13,1%, и тогда в Дюссельдорфе будет проживать более 718 000 человек. Благодаря большому количеству вузов и развитой исследовательской деятельности, Дюссельдорф притягивает огромное количество молодежи, ориентированной на образование и дальнейшее развитие в научной среде. Кроме того, в последние годы мегаполис обрел популярность среди молодых семей: с 2008 года 3 624 семьи переехали в столицу Рейна, что соответствует увеличению на 6%. Несмотря на то, что ежегодный показатель рождаемости превышает 8000 детей, городу по-прежнему приходится готовиться к демографическим изменениям. Уже сегодня доля людей старше 65 лет в общей численности населения составляет почти 20%, и в ближайшие годы продолжит расти.

Занятость

Дюссельдорф является одним из процветающих экономических центров Германии. Здесь расположено около 100 000 компаний, структура которых распределена между сферой обслуживания, промышленным, туристическим и производственным секторами.

Дюссельдорф также привлекателен благодаря своим отличным транспортным связям: аэропорт является третьим по величине в Германии, пассажиропоток через который превышает 22 млн человек в год. Кроме того, через воздушную гавань Дюссельдорфа ежегодно проходит 210 000 воздушных перевозок, перевозится 90 000 тонн грузов, а в неделю совершается 131 межконтинентальный перелет. Альтернатива воздушному сообщению – железная дорога: скоростной поезд Thalys связывает Дюссельдорф с Амстердамом, Брюсселем и Парижем.

Город предоставляет 40 000 рабочих мест в сфере промышленности, что делает его вторым по важности индустриальным центром среди всех крупных городов Северного Рейна-Вестфалии. Здесь представлены металлургическая и химическая промышленность, машиностроение и предприятия-изготовители промышленного оборудования. Кроме того, Дюссельдорф – отличное место для цифровой среды: здесь базируются и функционируют все три немецких оператора мобильной связи (Vodafone, Telekom и Telefónica).

Помимо этого, в Дюссельдорфе представлено почти 14 000 иностранных компаний. Большинство из них имеют корни в Нидерландах (581), за ними следуют США (431) и Великобритания (405). Значительно выросло число азиатских и, в частности, китайских компаний, из которых в Дюссельдорфе насчитывается около 500 представителей.

В целом в Рейнской метрополии в настоящее время насчитывается 465 200 человек, имеющих официальное рабочее место. Средний годовой доход на душу населения в Дюссельдорфе составляет 23 970 евро. Все это – наличие крупных предприятий, широкий выбор рабочих мест, низкий уровень безработицы и сравнительно высокие зарплаты – привлекает в город новую рабочую силу, а приток численности населения неуклонно влияет на стоимость местного жилья.

Динамика цен в районах Дюссельдорфа

Теперь направимся с севера на юг и более подробно рассмотрим отдельные жилые комплексы. Как правило, чем ближе Рейн и более идиллическая картина окружающей среды окутывает район, тем более он популярен, а значит, и дорог. На крайнем севере, на восточном берегу Рейна, находится благородный район Виттлар, преимущественно застроенный жилыми зданиями (многоквартирыми домами и индивидуальными домиками на одну семью). Многие политики и руководители крупных компаний обосновались со своими семьями именно здесь. Предложения на покупку начинаются от 650 000 евро и могут доходить до семизначных цифр, в зависимости от конкретного места расположения и качества самого жилого объекта.

Также востребованным считается соседний Ангермунд. Эксперты говорят: «Если вам нравится Дюссельдорф, то вашим адресом должен стать Ангермунд!». Но, учитывая высокий спрос среди потенциальных покупателей, надо иметь определенную долю удачливости, чтобы мечта о собственном доме все-таки сбылась. В среднем цена покупки составляет 3550 евро / кв. м и остается практически постоянной со второй половины 2014 года.

Есть также идиллические места в соседнем Кайзерсверте, который известен далеко за пределами Дюссельдорфа благодаря историческому старому городу и живописным руинам его замка «Кайзерпфальц». Пейзаж этого района формируют очаровательные дома для одной или двух семей, а также довольно распространенные здесь многоэтажные жилые комплексы. В среднем жилье в Кайзерсверте можно купить по цене 3350 евро за «квадрат».

Выбор покупателей также часто останавливается на северных районах Лохаузен, Калькум и Штоккум. Лохаузен, в частности, стал еще более привлекательным из-за ряда принятых строительных мер, что привело к оживлению цен, которые за год выросли на 17%. Если еще в 2015 году недвижимость здесь можно было купить в среднем по 2650 евро за квадратный метр, то сейчас трудно что-либо найти дешевле 3500 евро / кв. м. В Штоккуме цены развиваются не так быстро, но, возможно, из-за того, что они здесь и без того высоки. На сегодняшний день Штоккум входит в тройку самых дорогих районов Дюссельдорфа со средним ценником за квадратный метр на уровне 5700 евро.

Современные покупатели только начинают открывать для себя район Лихтенбройх – тихий и созерцательный, словно погруженный в раздумья и мечты. Район находится к востоку от Лохаузена в направлении Ратингена и на его территории проживает менее 6000 жителей. В то время как в первой половине 2015 года покупатели еще могли купить недвижимость по скромной цене 1800 евро / кв. м, теперь за тот же «квадрат» им приходится платить порядка 3400 евро.

Северную оконечность центра города венчает буржуазный Гольцхайм. Популярный Северный парк (Nordpark) и старый город, до которых за несколько минут можно добраться на велосипеде вдоль по набережной Рейна, находятся буквально в двух шагах. Покупка недвижимости в собственность здесь пользуется большим спросом, но сейчас ее цена «кусается» и составляет 3700 евро / кв. м. Только в прошлом году цены на местное жилье выросли на 3%.

К трендовым и модным районом сейчас также относят Дерендорф, который в последние годы изменился в результате преобразования прежнего грузового двора площадью 36 гектаров. Здесь все чаще предпочитают селиться молодые семьи, а также пары, одиночки и студенты, тем более что неподалеку находится Дюссельдорфский университет с его оживленным кампусом. Следовательно, кривая цен знает только одно направление: вверх. За последние несколько лет удорожание составило 22%. Если вы хотите купить сейчас, то должны быть готовы к ценнику 3950 евро / кв. м.

Еще более модным является Пемпельфорт, где расположена художественная академия с легендарной коллекцией Йозефа Бойса. Возможность наслаждаться искусством и комфортом прямо у порога собственного дома со второй половины 2015 года стала стоить дороже: хотя средняя покупная цена в то время составляла около 3800 евро / кв. м, сегодня она редко опускается ниже 4250 евро / кв. м.

Одним из самых дорогих мест является оживленный район Унтербильк. В зависимости от микрорайона вы можете найти как старые здания, так и модернизированные жилые комплексы 1970-х и 1980-х годов. Цены варьируются в зависимости от спроса и в среднем составляют 6050 евро / кв. м.

На сегодняшний день большой потенциал для развития существует на юге соседнего бывшего промышленного и рабочего района Обербильк.  Многочисленные строительные проекты, такие как запланированный жилой комплекс на 400 квартир на Mindener Straße, поддерживают позитивные изменения. В зависимости от местоположения и состояния объекта, цены здесь могут достигать 2800 евро / кв. м. По сравнению с данными 2015 года, это на 22% дороже.

Также чрезвычайно востребован район Герресхайм, расположенный к востоку от центра города, и граничащий с элегантным Графенбергом на севере. Архитектурно Герресхайм представляет собой небольшой район рабочего класса, где периодически встречаются исторические памятники и архитектурные «жемчужины». Кроме того, облик района состоит из таунхаусов с садами, фахверковых домов и кирпичных зданий, а в направлении района Флингерн-Норд имеется большой микрорайон отдельно стоящих домов. Рост спроса привел к повышению цен (на 12% в 2016 году), в результате чего ценник достиг показателя в 3200 евро / кв. м. Кроме того, в вышеупомянутом районе Флингерн-Норд  цены тоже выросли (на 13%). Из-за своей нестандартной атмосферы, множества оригинальных магазинов и кафе, район стал особенно популярен среди молодых людей. Некоторые даже сравнивают его с Пренцлауэр-Берг в Берлине или Ноттинг-Хилл в Лондоне. В настоящее время недвижимость здесь стоит 3550 евро / кв. м.

Тем, кто хочет жить в окружении тишины и зелени, можно посоветовать обратить внимание на район Эллер. В его северной части доминируют индивидуальные домики для одной семьи, а на юге преобладают многоэтажки. Опять же, покупатели, которые охотятся за своей мечтой, должны быть готовы заплатить в среднем 2600 евро / кв. м.

На юге Дюссельдорфа стоит присмотреться к районам Верстен и Хольтхаузен, которые после реализации региональных концепций 2011-2014 гг. получили активное развитие. В модернизацию зданий и реконструкцию зеленых зон было инвестировано более 8 млн евро. Многие из когда-то простеньких кварталов превратились в востребованные и желанные микрорайоны, отчасти из-за того, что местное жилье стало оснащаться энергоэффективным оборудованием. Средние цены в Верстене составляют 3200 евро за квадратный метр, в Хольтхаузене они немного ниже – 2400 евро / кв. м.

Теперь перейдем к левой стороне Рейна. Здесь основное внимание притягивает эксклюзивный район Оберкассель – достойный и сдержанный. Здесь живут звезды спорта, мира моды и развлечений, много художников и других личностей творческой направленности. Чем дальше вы продвинетесь от центра города, тем более роскошный объект сможете себе позволить за ту же сумму. В премиальном сегменте стоит готовиться к стоимости в 5100 евро за квадратный метр.

Одним  из самых прекрасных жилых районов, пригодных для постоянного проживания считается Нидеркассель. Просторные городские виллы чередуются здесь с одно- и двухквартирными домами. Между ними время от времени вырастают стильные кондоминиумы. Стоит отметить, что с 1970-х годов сюда переехали многие японцы и с тех пор создали соответствующую инфраструктуру, включая парк с храмом Будды. С 2015 года цены на недвижимость района выросли на 18% и в настоящее время составляют 4000 евро / кв. м.

Тот, кто мечтает о жизни в идиллическом районе, но не представляет себя в отрыве от цивилизации, отдает предпочтение району Лёрик, с его односемейными домами, где летом в садах шипят водяные спринклеры, орошающие аккуратные зеленые газоны. За пару минувших лет цены здесь выросли на 58%, так что найти жилье дешевле 5200 евро за «квадрат» вряд ли получится.

В процессе трансформации в настоящее время находится район Хердт, расположенный на западной окраине. Несмотря на то, что район всегда позиционировал себя жилым, в его пейзаже больше преобладала офисная застройка. Недавно построенный кампус Vodafone, который сочетает в себе место для работы и отдыха, частично устраняет этот дисбаланс. В будущем дальнейшие строительные проекты объединят разные сферы жизни. В этом отношении район имеет интересную перспективу, которая еще больше может повысить текущую цену в 5550 евро за квадратный метр.

Район городаОриентировочная стоимость квадратного метра
Унтербильк€6050
Штоккум€5700
Хердт€5550
Лёрик€5200
Оберкассель€5100
Виттлар€4450
Пемпельфорт€4250
Нидеркассель€4000
Дерендорф€3950
Гольцхайм€3700
Ангермунд€3550
Флингерн-Норд€3550
Лохаузен€3500
Лихтенбройх€3400
Кайзерсверт€3350
Герресхайм€3200
Верстен€3200
Обербильк€2800
Эллер€2600
Хольтхаузен€2400

Как будет развиваться рынок недвижимости в Дюссельдорфе?

Ориентированная в будущее экономика, продолжающийся рост населения и высокая покупательная способность являются благоприятными условиями для все еще динамичного рынка недвижимости. Тем более что Дюссельдорф имеет потенциал развития, будь то новое строительство или последующее уплотнение. Однако шансы распределяются по-разному: хотя ценовая тенденция продолжит расти из-за очень низкого предложения и лимитированного числа участков под застройку, отношение к строительству крупных кондоминиумов сейчас весьма скептическое. Особенно в сегменте элитного жилья, где есть богатый выбор как новых зданий, так и существующих качественных объектов. Кроме того, инвесторы так сильно подпитали ценовую гонку, что еще предстоит посмотреть, оправдается ли ожидаемая рента. Чтобы избежать возможного перегрева на рынке, необходимо следовать тщательно продуманному принципу «локация, локация, локация» в сочетании с факторами «энергетическое состояние» и «качество объекта».