Недвижимость Гамбурга: самые бюджетные и самые дорогие районы

Продолжая цикл статей о ценовом делении рынка недвижимости крупнейших городов Германии, нельзя не упомянуть портовую столицу страны, город бесчисленных парков, мостов и каналов, Гамбург.

Второй по величине город Германии, стратегически выгодно расположенный у слияния Эльбы с Северным морем, живет благодаря своему порту – второму по величине в Европе – машиностроению и туризму. Большое количество международных корпораций (Blohm und Voss, Airbus, Beiersdorf, Holsten-Brauerei) вкупе с низким уровнем безработицы ежегодно привлекают рабочую силу не только со всей Германии, но и с территории всего Евросоюза. Логично предположить, что спрос на жилье со стороны мигрантов рано или поздно сказывается на стоимости местной недвижимости.

На данный момент стоимостной разрыв между самым бюджетным и самым дорогим районом превышает двукратный размер: по данным на июнь 2018 года квадратный метр в самом дешевом районе стоит 2677 евро, в то время как в самом престижном за «квадрат» придется заплатить 5768 евро. Перейдем к деталям.

  1. Очень дешевые районы города — в среднем: 2677 евро / кв. м

Цены от 2530 до 2810 евро / кв. м, в среднем: 2677 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Аллермёэ, Кирхвердер, Окзенвердер, Райтброк. Шпаденланд, Татенберг, Хаусбрух, Нойграбен – Фишбек, Альтенгамме, Нойенгамме, Франкоп, Нойенфельде, Вальтерсхоф и Финкенвердер, Айссендорф, Мармсторф, Зинсторф, Вильсторф, Бильброк, Моорфлет.

  1. Дешевые районы города — в среднем: 3044 евро / кв. м

Цены от 2890 до 3270 евро / кв. м, в среднем: 3044 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Бильштедт, Вильгельмсбург, Харбург, Лангенбек, Морбург и Альтенвердер, Нойланд и Гут Мор,  Рённебург, Хаймфельд, Бергедорф, Билльвердер, Лобрюгге, Луруп, Штайльсхооп, Айдельштедт, Тондорф, Хорн, Шнельзен, Оздорф.

  1. Районы города средней ценовой категории — в среднем: 3495 евро / кв. м

Цены от 3270до 3600 евро / кв. м, в среднем: 3495 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Фармзен–Берне, Лангенхорн, Ротенбургзорт, Феддель, Фульсбюттель, Брамфельд, Бергштедт, Хамм, Дуфенштедт, Лемзаль-Меллингштедт, Вольдорф-Ольштедт, Риссен, Хуммельсбюттель, Вандсбек, Поппенбюттель, Зазель,  Гросс Борстель, Ниндорф.

  1. Дорогие районы города — в среднем: 4115 евро / кв. м

Цены от 3610 до 5020 евро / кв. м, в среднем: 4115 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Дульсберг, Енфельд, Мариенталь, Изерброк, Ольсдорф, Боргфельде, Фольксдорф, Баренфельд, Штеллинген, Веллингсбюттель, Гамбург-Альтштадт, Бармбек-Норд, Айльбек, Локштедт, Хаммерброк, Альтона-Норд, Гросс Флоттбек, Альстердорф.

  1. Очень дорогие районы города — в среднем: 5764 евро / кв. м

Цены от 5040 до 6920 евро / кв. м, в среднем: 5764 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Бармбек-Зюд, Нинштедтен, Санкт-Паули, Винтерхуде, Хоенфельде, Хоелуфт-Вест, Штерншанце, Нойштадт, Аймсбюттель, Бланкенезе, Санкт-Георг, Отмаршен, Оттензен, Альтона-Альтштадт, Эппендорф, Хоэлуфт-Ост, Уленхорст, Хафенсити, Ротербаум, Харвестехуде.

Теперь наглядно видно, что в гамбургском районе с дешевой недвижимостью (вторая группа) за покупку квартиры придется заплатить от 230 000 до 280 000 евро, при этом элитное жилье верхнего ценового диапазона обойдется будущему владельцу в 440 000 евро, что эквивалентно ценнику в 5870 евро за «квадрат».

Какие изменения цен происходят в районах Гамбурга?

Как правило, эксклюзивность жилья в Гамбурге определяется видом на Альстер или на Эльбу, а если объект еще и имеет прямой доступ к воде – то это вообще рай. Любой, у кого есть редкий шанс купить жилье на берегах Альстера в районе Харвестехуде, должен быть готов выложить за это удовольствие миллионы. Также престижные адреса расположены в соседнем Эппендорфе, где городской пейзаж формирует представительная архитектура. У солидности есть цена: в 2017 году цены на местное жилье выросли почти на 12% и по сей день держатся у отметки 5200 евро / кв. м.

Напротив Эппендорфа находится Винтерхуде, который также характеризуется крупными старыми зданиями буржуазного стиля. Здесь в меньшей степени доступны дома разных возрастных классов для одной или двух семей. В среднем стоимость квадратного метра здесь варьируется в пределах 6100 евро / кв. м, что на 2% выше, чем в августе 2016 года. Сюда еще стоит добавить Уленхорст – район, который по часовой стрелке опоясывает Альстер. Если предложения о продаже недвижимости и появляются в открытой продаже, то ценник не отличается демократичностью – около 7000 евро / кв. м в домах и 5400 евро / кв. м в квартирах. К самым благородным и презентабельным микрорайонам можно отнести Feenteich, где находится генконсульство РФ, и набережную вокруг озера Schöne Aussicht.

В настоящее время многие районы города подвергаются масштабным изменениям. Например, Бармбек-Норд, который превращается из бывшего района для рабочего класса в привлекательный жилой квартал. Особенно позитивен тот факт, что новая застройка бывшей территории грузового двора создала доступ к прилегающему городскому парку. В течение одного года стоимость местной недвижимости выросла на 8% до уровня 3390 евро за кв. м. Район Штайльсхооп также считается «темной лошадкой». Долгое время популярность этого района сдерживало обилие крупных жилых комплексов послевоенного периода, но теперь, по мере реализации проекта Pergolenviertel, интерес к району возрождается. В течение следующих нескольких лет на 27 гектарах будут построены около 1400 квартир, а также парки и просторные игровые площадки для детей. Соответственно, цены на существующую недвижимость выросли на 14% (по сравнению с августом 2016 года) и достигли отметки 2500 евро / кв. м.

Популярные окрестности на западе Гамбурга – это  модный район Оттенсен. Прогуливаясь здесь, можно запросто встретить кинорежиссера, к примеру, Фатиха Акина, или актрису, например, Ханнелор Хогер. Розничная торговля представлена не крупными торговыми центрами, а небольшими бутиками и авторскими магазинчиками, где, зачастую, товарами собственного изготовления, торгуют сами владельцы. Архитектура Оттенсена очень разнообразна: от здания Вильгельмианского стиля, возвышающегося над ярко-красной кирпичной кладкой, до суперстильных зданий с современной системой энергоэффективности. Для квартир, которые находятся в отличном состоянии, ценник будет составлять 5100 евро / кв. м, а дома могут продаваться по цене 5200 евро за «квадрат». Однако, чем ближе местоположение к соседнему району Аймсбюттель, тем более зеленым и более архитектурно привлекательным становится городской пейзаж. Цены на квартиры выросли за год на 13%, и теперь средняя стоимость составляет 5000 евро / кв. м. Тем не менее недавняя передислокация штаб-квартиры пивоваренного гиганта «Хольстен» и проект городского развития Neue Mitte Altona, вероятно, продолжат подталкивать цены к дальнейшему росту.

Тот, кто предпочитает жить в виллах и односемейных домах, должен присмотреться к районам вдоль Эльбы – Бланкенезе, Нинштедтен, Гросс Флоттбек и Отмаршен на западе, а также к части кварталов Фольксдорф, Зазель и Вольдорф-Ольштедт на северо-восточной окраине. Многие из предлагаемых здесь объектов имеют большие садовые участки, а ряд жилья в Бланкенезе может предложить панорамный вид на Эльбу. Предложения по продаже в этих районах чрезвычайно редки, а свободные участки так же хороши, как и недоступны. Однако если ветхое жилье нуждается в сносе, и, следовательно, освобождается земельный участок, цены на землю, например, в Отмаршене будут начинаться от 1450 евро, а в Бланкенезе – от 1600 евро за «квадрат». Ближе к лесным чащам стоимость жилья варьируется в зависимости от конкретного местоположения. Если повезет, то компактный отдельно стоящий домик можно купить по цене от 300 000 евро. Аналогичный дом у берегов Эльбы будет стоить порядка трех миллионов евро.

Пристальное внимание стоит уделить развитию района Шнельзен на северо-западе Гамбурга, неподалеку от границы с землей Шлезвиг-Гольштейн. Дело в том, что сейчас здесь строится автомагистраль А7, которая обеспечит активную жизнь города на долгие годы. Помимо арендного жилья, здесь находится много одно- и двухквартирных домов, а также таунхаусы. С увеличением цен на 4%, тенденция роста стоимости жилья уже заметна. Если вы хотите купить дом здесь, то должны рассчитывать в среднем на 3150 евро / кв. м. Соседний Айдельштедт также извлекает выгоду из переориентации местоположений – здесь в годовом эквиваленте цены выросли на 11% и достигли уровня 2750 евро / кв. м.

Кроме того, в районах, расположенных недалеко от центра ганзейского города, строятся новые жилые кварталы. В частности, Хорн, который сейчас испытывает приток интереса. Не слишком популярный в течение нескольких десятилетий, в основном, из-за своих простых блочных четырех- и пятиэтажных жилых зданий 1950-х и 1960-х годов, в недавнем прошлом Хорн, попавший в программу обновления целых кварталов, подвергся значительной модернизации. Сейчас здесь можно купить квартиру по цене 2750 евро / кв. м.

Также все большей популярностью пользуется ближайший Бильштедт, и рост цен на недвижимость это отражает: за прошлый год жилье в районе подорожало на 9% и достигло цифры 2500 евро / кв. м. Тем не менее цены здесь все еще считаются одними из самых низких в городе.

По прогнозам, самые привлекательные и востребованные для жизни районы будут находиться рядом с Альстером, Эльбой и на берегах реки Билле. К 2030 году Гамбургский сенат хочет создать ряд зеленых зон и водоемов. Кроме того, вдоль Эльбы будут построены жилые комплексы на тысячи квартир. Соответственно, в ближайшие годы восточная часть значительно изменится. Уже в процессе трансформации находится бывший рабочий район Ротенбургзорт, где уже сегодня жилье продается за 3300 евро / кв. м. Вскоре здесь же будет построен жилой студенческий городок, а также сотни арендных домов и кондоминиумов, поэтому восходящий тренд обязательно продолжится.

Также много интересного происходит к югу от Эльбы. Прежде всего, Международная строительная выставка (IBA Hamburg), которая состоялась в 2013 году в Вильгельмсбурге, способствовала положительному изменению имиджа южной части Гамбурга. Сейчас покупка недвижимости в этом районе для постоянного проживания очень популярна, особенно среди молодежи. Кирпичные здания и аккуратные дома, построенные в начале ХХ века, украшают улицы. Между ними находятся отдельные дома и таунхаусы. Вновь нахлынувшая популярность отражается в повышении цен на квартиры – 12% в течение одного года. Ценник в 2600 евро за «квадрат» уже давно не является редкостью.

Также по заинтересованности со стороны потенциальных покупателей догоняет Харбург, где решающее значение в цене имеет конкретное местоположение объекта. Наиболее востребованным в этом округе остается Айссендорф, который находится рядом с городским парком. Здесь за современную квартиру в настоящее время платят около 2500 евро / кв. м, а за отдельно стоящие дома 2700 евро за каждый «квадрат».

Еще один район, наращивающий свою популярность, Нойграбен-Фишбек, расположенный на границе с Нижней Саксонией. Пока умеренно застроенный многоэтажками, крупными жилыми комплексами и таунхаусами, в будущем район станет стройплощадкой, где будут реализованы проекты для проживания нескольких тысяч человек. К возведению запланированы индивидуальные дома для одной семьи, таунхаусы и жилье для последующей сдачи в аренду. Городские изменения оживляют цены: если вы хотите купить здесь квартиру сегодня, то должны иметь бюджет из расчета 2200 евро за квадратный метр.

Картина о градации ценовых диапазонов фактически повторяется во всех крупных городах Германии. В среднем цены на квадратный метр между очень дешевым жильем и объектами среднего класса варьируются в пределах 1000 евро за «квадрат». Однако в дорогих и очень дорогих районах эта разница увеличивается в два-три раза. Для сравнения, жилье в престижном районе, которое в Гамбурге можно приобрести за 440 000 евро, в Мюнхене уже будет стоить порядка 700 000 евро.

Таким образом, высокая маржа в недвижимости верхнего ценового диапазона свидетельствует как о финансовых масштабах состоятельных клиентов, так и о высоком спросе в сегменте премиальных объектов.