Ипотечные ставки в Германии: динамика и прогноз на 2018 год

Давайте начнем с выяснения базовых терминов. Итак, ипотечная ставка – это процентная ставка, выставленная за пользование ипотечным кредитом. Ставки могут быть фиксированными, постоянными или переменными. Среди многих факторов, определяющих момент покупки, многие покупатели ориентируются именно на величину действующей процентной ставки. Процентная ставка показывает, насколько дорогой окажется для вас ипотека. Чем ниже процентная ставка, тем ниже стоимость кредита. Если вы думаете о том, чтобы купить недвижимость в Германии с привлечением ипотеки, то перед непосредственным поиском объекта имеет смысл изучить динамику ставок и сделать прогноз на 2018 год.

Динамика процентных ставок по ипотеке

Большинство покупателей жилья в Германии сегодня выбирают кредит с фиксированной процентной ставкой, сроком на 10 лет. Давайте заглянем в недавнюю историю, чтобы понять, как развивались ставки по ипотечным кредитам.

Месяц, годИпотечная ставка
Октябрь 20160,69 %
Ноябрь 20160,81 %
Декабрь 20161,01 %
Январь 20171,00 %
Февраль 20171,06 %
Март 20171,03 %
Апрель 20171,00 %
Май 20171,06 %
Июнь 20171,06 %
Июль 20171,11 %
Август 20171,10 %
Сентябрь 20171,11 %
Октябрь 20170,99 %
Ноябрь 20170,99 %
Декабрь 20171,11%
Январь 20181,15%
Февраль 20181,21%
Март 20181,33%
Апрель 20181,29%
Май 20181,29%
Июнь 20181,20%
Июль 20181,19%

К ноябрю 2016 года процентные ставки выросли с 0,69% до 0,81%. В 2017 году наблюдался небольшой восходящий тренд. В течение большей части 2017 года ставки устанавливались между 1,0% и 1,2%.

Факторы воздействия в 2018 году: ЕЦБ, ключевая процентная ставка и ФРС

Общая рыночная ситуация является самым весомым фактором, определяющим ипотечную ставку. В 2018 году субъектами, которые будут влиять на рынок недвижимости Германии и всей Европы, останутся Европейский Центробанк (ЕЦБ), ключевая процентная ставка и Федеральная резервная система США (ФРС). В каждом аспекте наметился продолжительный восходящий тренд.

— Европейский Центральный Банк
Основная роль ЕЦБ заключается в обеспечении стабильности цен в Евросоюзе. Для этого ЕЦБ использует два инструмента: ключевую процентную ставку и программу покупки облигаций.

— Текущая политика ЕЦБ
До тех пор, пока уровень инфляции не достигнет 2%, ЕЦБ будет держать ключевую процентную ставку низкой и покупать государственные облигации. В июне 2017 года представители Европейского Центробанка исключили дальнейшие сокращения ключевых процентных ставок на ближайшее будущее. Программа покупки облигаций ЕЦБ будет продолжаться до конца 2018 года. Текущая денежно-кредитная политика ЕЦБ четко свидетельствует о том, что процентные ставки не снизятся до уровня 2016 года.

— Ключевая процентная ставка
Ключевая процентная ставка напрямую влияет на ставки по ипотечным кредитам. Во-первых, банки рефинансируют ипотечное кредитование путем продажи ипотечных облигаций. Во-вторых, процентная ставка по этим облигациям напрямую зависит от ставок государственных облигаций.

— Процентные ставки в Германии
Поскольку экономика Германии остается одной из самых стабильных в Евросоюзе, спрос на национальные государственные облигации в настоящее время очень высок. Это позволяет удерживать процентные ставки по ипотеке на низком уровне, что, в свою очередь, приводит к снижению ипотечных ставок по всей стране.

— ФРС
В 2017 году Федеральный резерв США вновь повысил процентные ставки. Движение ФРС делает инвестиции США более привлекательными, поэтому инвесторы переходят из зоны евро в зону доллара. Это давит на ЕЦБ, вынуждая повысить ключевую процентную ставку, но данные Евросоюза в настоящее время не способствуют принятию этого решения.

Прогноз по ставкам ипотечного кредита в 2018 году:
потенциальное увеличение до 1,5%

Процентные ставки в 2018 году, вероятно, умеренно вырастут на 0,5 процентных пункта. Это может привести к увеличению процентных ставок до 1,5% в 2018 году.

Что это означает для покупателей?

Ниже приведен пример расчета того, как эти 0,5 процентных пункта выразятся в евро и скажутся на реальных расходах заемщиков. Для примера возьмем покупку недвижимости в Германии стоимостью 300 000 евро. Покупателю требуется заемное финансирование в размере 150 000 евро.

0,99 % в год1,5 % в год
Ежемесячный платеж€373€473
Долг по истечении 10 лет€118 478€117 654
Оплата основного долга€31 521€32 345
Оплата процентов€13 328€20 154

Ежемесячный платеж в 373 евро увеличится до 473 евро. Несмотря на рост процентных ставок, оставшийся долг после 10 лет выплат сокращается почти на 1000 евро. Здесь разница еще не столь заметна или имеет положительный эффект. Тем не менее, более высокая ставка по кредиту показывает большую разницу в общих процентных расходах почти на 7000 евро.

Вывод

Даже по мере роста ставок в 2018 году, ипотечное финансирование покупки недвижимости по-прежнему является конкурентоспособным инструментом, в том числе и для иностранцев, особенно для жителей России, привыкших к ипотечным ставкам иного порядка.

Советы покупателям

Следующие пять советов позволят покупателям принять грамотное и взвешенное решение:

1. Следите за государственными облигациями и инфляцией;

2. Отслеживайте решения ЕЦБ;

3. Поймите принцип влияния со стороны Соединенных Штатов;

4. Регулярно изучайте статистику и читайте официальные публикации;

5. Ориентируйтесь на долгосрочные процентные ставки.

При низких ставках по ипотеке покупатели могут быстро погасить кредит на недвижимость и выстроить устойчивое финансовое положение.

Если у вас остались вопросы – обращайтесь к специалистам компании EW Real Estate; одна из наших задач – помочь вам найти ипотечный кредит с оптимальными условиями погашения.