Тенденции рынка жилой недвижимости Германии

Германия продолжает укреплять свои позиции в роли безопасной европейской гавани для размещения капитала. Четыре из шести ведущих мегаполисов Европы, чей рынок недвижимости особенно привлекателен с инвестиционной точки зрения, находятся в Германии: Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Гамбург. Несмотря на некоторую стагнацию, в целом зафиксированную на рынке, в последние годы цены на жилую недвижимость Германии продолжают расти.

Лидеры отрасли утверждают, что и без того устойчивая экономическая ситуация продолжает наращивать свой рост: так в 2017 году рост ВВП Германии достиг 6-летнего максимума и зафиксировался на отметке 2,2%. Уровень безработицы также снизился до 3,6%, что стало самым низким показателем за последние 20 лет.

Аналитики германского института по делам развития городских территорий утверждают, что «В престижных районах городов страны отмечен значительный рост сегмента жилой недвижимости. Эксперты отрасли ожидают, что эта тенденция сохранится на долгие годы».

Высокая трудовая миграция, низкие процентные ставки по кредитам и слабая активность строительного сектора стимулируют спрос и цены на жилье в Германии. Это особенно актуально для премиальных районов Берлина, Франкфурта, Мюнхена и Гамбурга.

Динамика цен на недвижимость основных мегаполисов в период 2014-2017 гг.

Берлин 33%
Франкфурт 29%
Мюнхен 18%
Гамбург 24%

Стоимость квадратного метра в I полугодии 2018 г. (квартиры площадью 40-80 кв. м.)

Берлин €4012
Франкфурт €5263
Мюнхен €7302
Гамбург €4321

Берлин

Берлин – самая густонаселенная городская территория Германии, где на постоянной основе проживает более 3,5 миллионов человек. Репутация города как эпицентра современных технологий, средств массовой информации и многочисленных стартапов продолжает стимулировать сектор жилой недвижимости.

Тем не менее по сравнению с другими европейскими мегаполисами стоимость недвижимости в столице Германии значительно ниже. Например, жилье в Берлине стоит в 2-3 раза дешевле, чем в Париже и почти в 5 раз доступней недвижимости Лондона в сопоставимых центральных локациях.

Столь стремительный рост показателей Берлина и всего столичного региона обоснован притоком населения, в основном, молодых и хорошо образованных жителей, которые связывают с мегаполисом реализацию собственного потенциала и видят в городе широкие возможности для развития бизнеса. Эти факторы, как полагают эксперты, продолжают стимулировать бум на рынке недвижимости премиальных районов. Учитывая тот факт, что нет никаких предпосылок к кардинальному изменению действующих рычагов, можно сделать вывод, что активность и рост показателей местного рынка имеют устойчивую тенденцию.

В 2016 году прирост численности населения превысил 60 000 человек, по сравнению со средним ежегодным показателем в 45 000 (с 2011 по 2015 год). Рост 2016 года стал самым сильным с момента воссоединения двух частей страны. Даже 11 000 единиц жилья, построенных и введенных в эксплуатацию в 2016 году, было недостаточно, чтобы удовлетворить растущий спрос. В настоящее время Берлину ежегодно требуется более 20 000 единиц жилых объектов. Принимая во внимание избыточный спрос, сложившийся за последние несколько лет, дефицит жилья составляет 80 000 объектов.

Динамика цен на квартиры Берлина

2017 +11%
2016 +9%
2015 +10%

Франкфурт

Как говорят аналитики: «Больше всех от Brexit’а выиграет Германия и Франкфурт».

«Дом» Европейского центробанка, Франкфурт считается финансовым и коммерческим сердцем Германии. На сегодняшний день город как магнит притягивает как крупный бизнес, так и частных инвесторов.

Помимо банковского дела, весь франкфуртский регион аккумулирует вокруг себя крупный страховые, фармацевтические и юридические компании. В городе также базируется много известных и крупных торговых ярмарок. Франкфуртский автосалон – крупнейшее автомобильное шоу в мире. Аналогично, Франкфуртская книжная ярмарка является самой большой в мире.

Уже сегодня Франкфурт на себе чувствует ощутимые выгоды от решения Соединенного Королевства покинуть Европейский Союз. Некоторые международные банки, такие как Standard Chartered, Morgan Stanley и Nomura, планируют разместить свои европейские штаб-квартиры именно во Франкфурте. Другие финансовые организации, например, Citi и Deutsche Bank, планируют усилить свое присутствие в городе. По прогнозам Ассоциации иностранных банков, Brexit создаст от 3000 до 5000 рабочих мест во Франкфурте в течение следующих двух лет. Численность населения Франкфурта также быстро растет. В 2017 году население города составляло 700 000 человек, а к 2027 году эта цифра, вероятно, достигнет 800 000 человек.

Этот импульс усилит нехватку жилья в Германии и, в частности, спровоцирует спрос на элитные семейные дома. В 2016 году в городе было построено 3500 новых домов. Этот показатель значительно ниже спроса, который показывает, что ежегодно портфель недвижимости Франкфурта должен увеличиваться на 6000 объектов. Цены на жилье и ставки арендной платы продолжают планомерно расти.

Еще до «Брексита» инвесторы назвали Франкфурт новой европейской «горячей точкой», где выгодно приобретать недвижимость для ее последующей сдачи в аренду. Многие считают, что Франкфурт находится на ранних стадиях лондонского бума рынка недвижимости и утверждают, что рост только начался.

Динамика цен на квартиры Франкфурта

2017 +15%
2016 +12%
2015 0%

Мюнхен

Третий по величине город Германии – столица Баварии. Здесь базируется множество крупных университетов, есть ряд всемирно известных музеев и архитектурных достопримечательностей. Город также хорошо известен высоким качеством жизни: в 2018 году авторитетный индекс Mercer поставил Мюнхен на третью строчку в мире (среди 230 городов) и на первое место по Германии в вопросе уровня жизни местных жителей.

Картина с рынком жилой недвижимости Мюнхена аналогична той, что сложилась во Франкфурте и в Берлине. За период с 2011 по 2016 гг. ежегодно здесь строилось 6700 единиц жилья. В 2016 году исследователи оценили спрос на уровне 10 500 объектов, а чтобы поглотить избыточный спрос предыдущих лет Мюнхен должен строить и вводить до 20 000 жилых единиц в год.

Чтобы покрыть потребность и обеспечить объективно требуемое количество жилья, строительная деятельность должна продолжить расширение от центра города к окраинам. Что касается жилой недвижимости города, то существующий ценник смело можно назвать «космическим».

В отчете 2018 компании PWC по развивающимся тенденциям в сфере недвижимости сказано: «Все земли в интересных локациях Мюнхена уже застроены, поэтому строительство должно переходить в районы следующего уровня».

Динамика цен на квартиры Мюнхена

2017 +4%
2016 +10%
2015 +3%

Гамбург

Гамбург – второй по величине город Германии. Известный своим неофициальным названием «Ворота в мир», Гамбург также может похвастаться наличием третьего по величине порта Европы. Кроме того, город считается одним из основных туристических эпицентров Германии. В 2015 году ЮНЕСКО объявила Speicherstadt, уникальный складской район, заложенный на дубовых бревнах, объектом Всемирного наследия. Несмотря на стабильный турпоток, экономика Гамбурга не привязана исключительно к туристической активности. Здесь процветает малый и средний бизнес, а сектор международный торговли и бизнес-услуг представлен не хуже, чем в столице.

Стоимость местной недвижимости сравнительно высока. Тем не менее, строительная деятельность по-прежнему не способна удовлетворить существующий спрос. В течение 2016 года в городе было построено 7050 жилых объектов, а это меньше половины от того, что, по оценкам специалистов аналитической компании JLL, ежегодно требуется городу. Стремясь удовлетворить спрос, город недавно установил новую цель: строить и вводить 10 000 единиц жилья в год.

Динамика цен на квартиры Гамбурга

2017 +4%
2016 +12%
2015 +6%