Недвижимость Берлина: самые бюджетные и самые дорогие районы

Цены на жилье в Германии в целом, и в Берлине в частности растут, но, как и следовало ожидать, не одинаковыми темпами в разных частях города. На сегодняшний день в любом мегаполисе Германии все еще можно найти районы с бюджетным жильем.  В данном цикле статей, посвященных недвижимости крупнейших городов Германии, все мегаполисы будут разделены на несколько ценовых зон.

Статистика говорит о том, что рынок недвижимости в наиболее крупных и популярных городах страны процветает много лет, однако ценовые структуры даже в рамках одной метрополии могут отличаться в разы. Статистическим данным вторят и эксперты сегмента, утверждая, что «Бюджетное жилье по-прежнему доступно во многих районах немецких городов, даже несмотря на продолжающийся ажиотаж на рынке недвижимости».

Исходя из цен экспонируемых объектов, специалисты оценили, сколько стоит кондоминиум площадью 75 квадратных метров в разных районах крупных городов. Впоследствии результаты разных районов были разделены на пять равных групп, от очень дешевых до очень дорогих.

Самая бюджетная недвижимость Берлина

В Берлине становится особенно ясно, насколько сильно городские районы отличаются по уровню цен. По данным экспертной статистики, кондоминиум в Берлине стоит в среднем около 216 000 евро, что эквивалентно 2886 евро за квадратный метр. Поэтому 50% берлинских кондоминиумов стоят дороже, другая половина дешевле. В районах самой дешевой, первой ценовой группы, жилье в среднем можно приобрести за 177 000 евро. Диапазон цен здесь простирается от 147 000 до 195 000 евро, а стоимость «квадрата» начинается от 1955 евро. Безусловно, самые дешевые районы имеют славу неблагополучных, и к самым бюджетным, но довольно проблемным относят Хеллерсдорф или Марцан, а также Шпандау, Вильгельмштадт или Альтглинике.

Во второй ценовой группе районов с наиболее доступными ценами на недвижимость жилье можно купить, имея бюджет от 195 000 евро до 207 000 евро. Средняя ценовая категория позволяет уложить покупку в диапазон между 208 000 и 228 000 евро.

Итак, перейдем к более детальному изучению районов Берлина и к ценовой составляющей местной недвижимости.

  1. Очень дешевые районы города — в среднем: 2372 евро / кв. м

Цены от 1950 до 2600 евро / кв. м, в среднем: 2372 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Хеллерсдорф, Фалькенберг, Вартенберг, Фалькенхагенер-Фельд, Марцан, Ной-Хоэншёнхаузен, Мальхов, Хакенфельде, Виттенау, Шпандау, Вильгельмштадт, Зименсштадт, Штаакен, Йоханнисталь, Борзигвальде, Обершёневайде, Баумшуленвег, Альтглинике, Адлерсхоф.

  1. Дешевые районы города — в среднем: 2682 евро / кв. м

Цены от 2600 до 2760 евро / кв. м, в среднем: 2682 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Мальсдорф, Букков, Бух, Каров, Хазельхорст, Каульсдорф, Любарс, Вайдманнслуст, Райниккендорф, Нидершёневайде, Бисдорф, Рудов, Кёпеник,  Мюггельхайм, Мариендорф, Конрадсхёэ, Фридрихсфельде, Рансдорф, Лихтенраде.

  1. Районы города средней ценовой категории — в среднем: 2904 евро / кв. м

Цены от 2780 до 3050 евро / кв. м, в среднем: 2904 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Бланкенбург, Гропиусштадт, Грюнау, Шмёквиц, Мэркишес Фиртель, Хайлигензе, Шарлоттенбург-Норд, Ланквиц, Тегель, Нойкёльн, Мариенфельде, Бриц, Розенталь, Вильгельмсру, Хайнерсдорф, Гатов, Кладов, Альт-Хоэншёнхаузен, Хермсдорф.

  1. Дорогие районы города — в среднем: 3434 евро / кв. м

Цены от 3080 до 3740 евро / кв. м, в среднем: 3434 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Фронау, Веддинг, Нидершёнхаузен, Лихтенберг, Карлсхорст, Лихтерфельде, Фридрихсхаген, Францёзиш-Буххольц, Вестэнд, Феннпфуль,  Штеглиц, Панков, Пригородный посёлок Мальхов, Вайсензе, Руммельсбург, Гезундбруннен, Бланкенфельде, Шёнеберг, Темпельхоф.

  1. Очень дорогие районы города — в среднем: 4415 евро / кв. м

Цены от 3750 до 5870 евро / кв. м, в среднем: 4415 евро / кв. м (*данные собраны для среднестатистического кондоминиума, площадью 75 кв. м; районы представлены в порядке возрастания цен на недвижимость)

Альт-Трептов, Плентервальд, Ванзе, Шарлоттенбург, Фриденау, Вильмерсдорф, Николасзее, Целендорф, Ганзафиртель, Моабит, Шмаргендорф, Фридрихсхайн, Митте, Пренцлауэр-Берг, Халензе, Кройцберг,  Груневальд, Далем, Тиргартен.

Какие изменения цен происходят в крупных районах Берлина?

Теперь давайте более подробно рассмотрим городские районы. Шарлоттенбург-Вильмерсдорф всегда был одним из самых желанных мест проживания в Берлине. Расположенный неподалеку от исторического Митте и вместе с коммерческим районом City West он формирует «сердце» города, рассекаемое знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Великолепные старые здания с привлекательными фасадами выходят на улицы, засаженные липами. В то время как на верхних этажах расположены просторные апартаменты, первые этажи зданий приглашают задержаться в кафе или посетить бутик. У буржуазного очарования есть своя цена: 3980 евро в среднем придется заплатить за квадратный метр в старом здании, если, конечно, встретится такое предложение.

Также большую брешь в бюджете может пробить покупка недвижимости в идиллическом районе Халензе, который находится в западной части Курфюрстендамма, и в пейзаже которого преобладают виллы и небольшие арендные дома. Здесь цены в годовом эквиваленте растут в среднем на 4% и на данный момент составляют около 4 150 евро / кв. м.

К югу от него лежит Шмаргендорф, который поражает своей аурой маленького провинциального городка. Здесь низкоэтажные постройки перемежаются с аккуратными старыми зданиями, и все это утопает в зелени высаженных деревьев. Особенно поражает ратуша в стиле Бранденбургской кирпичной готики. В среднем квартиру здесь можно купить по цене 4670 евро за «квадрат», но район является частью менее инвестиционно привлекательного сегмента по сравнению с соседними кварталами.

Наиболее предпочтительными районами для проживания, на которых останавливает свой выбор тот, кто планирует постоянно обосноваться в Берлине, считаются Пренцлауэр-Берг, Кройцберг и Фридрихсхайн. Оживленная атмосфера привлекает художников и творческих личностей, а также молодые семьи и пары. Однако на современном рынке предложение о продаже встречается крайне редко, и еще реже можно встретить новостройки, поскольку количество земельных участков под строительство крайне ограничено. Любой, кто хочет купить недвижимость в Пренцлауэр-Берге, должен быть готов заплатить около 4000 евро за «квадрат». Кроме того, несколько лет назад был реализован последний вакантный проект «NIO», что приведет к дальнейшему росту цен.

Аналогичная ситуация в Кройцберге. Опять же, спрос высок, и выбор ограничен. Тем не менее годовой рост цен составляет 14%, что по сравнению с 17% в Пренцлауэр-Берге можно считать более умеренным показателем. На данный момент цены на квартиры в Кройцберге начинаются от 4220 евро / кв. м. Если не получается найти что-то подходящее в Пренцлауэр-Берге или Кройцберге, то стоит переместиться в район Фридрихсхайн, но и здесь надо запастись терпением, чтобы найти подходящий объект с оптимальным соотношением цены и качества.  При чистых ценах на покупку квартир на уровне €3710 / кв. м,  Фридрихсхайн никоим образом не уступает двум вышеупомянутым районам.

Микрорайон Вильгельмштадт в районе Шпандау, который характеризуется односемейными домами и многоэтажными зданиями, прекрасно развивается в последние годы.  В 2011 г., в рамках реконструкции города, он был обновлен. В ходе работ были обновлены зеленые зоны и отреставрированы общественные места. К 2021 году в модернизацию района будет вложено 27 миллионов евро государственных средств. Эти меры уже оказывают влияние на цены: средняя цена покупки дома в настоящее время составляет 3300 евро за квадратный метр, что соответсвтует 10-процентному росту за год. Продавцы должны внимательно следить за развитием событий, чтобы суметь выбрать подходящее время для продажи своего жилья.

Также интересным в обозримом будущем может стать район на севере Берлина Райниккендорф – район с простым жильем для среднего класса, который является популярным местом проживания из-за многочисленных озер, парков и зеленых насаждений. Однако в настоящее время он все еще обременен въездной полосой в аэропорт Тегель, что в ближайшем будущем должно измениться с открытием и вводом в эксплуатацию нового аэропорта Берлин-Бранденбург. Тогда  Рейникендорф станет значительно более привлекательным. Первые застройщики уже прибыли на старт. Одним из них является международный BPD, который в настоящее время реализует проект Hermsdorfer Terrasse на Ульменштрассе в бывшем фрахтовом дворе. Несмотря на отдаленные перспективы, изменение цен заметно уже сейчас: квартиры продаются за 2160 евро / кв. м, что на 14% больше, чем в июне 2016 года.

Также на подъеме находится район Панков и прилегающая деревня Хейнерсдорф. Помимо Митте и Лихтенберга, Панков, где на данный момент проживает почти 390 000 жителей, является одним из самых быстрорастущих районов Берлина. В ближайшие годы здесь будет реализован масштабный строительный проект «Pankower Tor» – городской район площадью 40 гектаров с торговым центром, новой станцией S-Bahn и U-Bahn, детскими садами, школами, специализированными магазинами и жилыми комплексами на 1000 квартир. Естественно, планируемые проекты провоцируют рост цен. В настоящее время квартиры в районе Панков продаются по цене от 3080 евро за «квадрат», при условии правильного микрорасположения, хорошего состояния жилья и возможности объекта конкурировать с точки зрения энергоэффективности.

На фоне шумной агломерации, район Хейнерсдорф с его церковью XIII века, кажется почти деревенским. Отдельные семейные дома чередуются здесь с небольшими многоквартирными комплексами, между которыми расположены садовые участки или обширные зеленые насаждения. Частичку мира и спокойствия на периферии суетливого города можно приобрести по цене 2 840 евро / кв. м.

До сих пор слабо востребован округ Марцан-Хеллерсдорф, который ложно ассоциируют с крупными жилыми комплексами-«муравейниками» и панельными зданиями старого жилого фонда. По факту, в самом восточном пригороде Берлина много зеленых зон, а сама структура района очень разнородна. Здесь есть и постройки 1920-1930-х годов, и типовые многоэтажки 1990-х годов, и современные семейные дома и виллы. Предыдущие изменения цен, отмеченные в Марцан-Хеллерсдорфе, можно считать довольно умеренными по сравнению с другими районами – в среднем всего 7%. Тем не менее прошлогодний рост на 16% до 1820 евро / кв. м свидетельствует о том, что недвижимость Марцана также становится привлекательной с инвестиционной точки зрения.

На юго-западе Берлина расположился мечтательно-созерцательный район Далем. Здесь архитектурный облик формируют просторные виллы и отдельные дома, которые часто имеют большие садовые участки. До Второй мировой войны здесь жили многие кинозвезды, ученые и промышленники. Сегодня Далем известен, в частности, крупнейшим вузом немецкой столицы, Свободным университетом, который расположен здесь, и Ботаническим садом. Местные виллы вряд ли можно купить дешевле 1,5 млн евро, а цены на односемейные дома начинаются с шестизначных цифр – в диапазоне около 700 000 евро.

В заключение стоит сказать, что на сегодняшний день ни в одном крупном городе Германии нельзя купить недвижимость дешевле, чем в Берлине. Привлекательность столичных объектов кроется не только в том, что жилье в большей части престижных районов считается недооцененным, но и в том, что квартиры в этом мегаполисе обладают рядом ценных характеристик: надежностью, ликвидностью, арендопригодностью и прибыльностью.