Ипотека в Германии: разновидности, национальные особенности и процесс оформления

Любой, кто хочет поселиться в Германии, вполне вероятно будет рассматривать вопрос привлечения ипотечных средств для покупки собственной недвижимости. Несмотря на наличие законов, защищающих интересы квартиросъемщиков, и на то, что Германия традиционно считается страной арендаторов, в покупке собственного жилья есть целый ряд преимуществ, например:

– вам не придется платить арендную плату вплоть до выхода на пенсию;

– рынок недвижимости Германии никогда не был замечен в лихорадочном подъеме и снижении цен, а значит, вложения в этот сегмент можно рассматривать как инвестиции с относительно низким риском;

– инвестируя в недвижимость Германии, вы практически полностью защищаете свои финансы от обесценивания;

– и последнее, но, пожалуй, самое важное: вам больше никогда не придется иметь дело с педантичным или недобросовестным домовладельцем!

Эта статья будет полезна эмигрантам или экспатам, которые планируют купить недвижимость в Германии и ищут объект для постоянного проживания. Покупка инвестиционной недвижимости в Германии – вопрос иной направленности. К нерезидентам, планирующим купить жилье с целью инвестиций, будут применяться различные правила и требования, здесь их затрагивать не будем, сохранив ориентир на тех, кто ищет недвижимость для собственного проживания.

Общие заблуждения

В интернете можно найти обилие информации об ипотеке в Германии, но большая часть статей сфокусирована на иностранных инвесторов, а не на эмигрантов, которые планируют пустить корни на новой родине.

Мнение №1: Вам нужен большой депозит

Одним из наиболее распространенных заблуждений является то, что для получения ипотеки в Германии потребуется значительный первоначальный депозит. Это абсолютно не так! Некоторые источники утверждают, что для одобрения ипотечного кредита немецкими банками заёмщик должен внести 30-40% в качестве первоначального взноса. Это в корне неверно. Хотя сразу стоит оговориться, что большой депозит позволит вам получить более конкурентоспособные ставки и открыть двери к большему спектру финансовых инструментов, но это далеко не самый важный фактор, который определяет вероятность получения ипотечного кредита.

Мнение №2: Получить ипотечный кредит в Германии нерезиденту очень сложно

Еще одно распространенное заблуждение заключается в мифе, что получить ипотеку в Германии сложнее, чем в других европейских странах. Вероятно, это связано с тем, что большинство немцев покупают недвижимость всего раз в жизни (если вообще покупают). Здесь не принято «взбираться по лестнице недвижимости», меняя жилье через несколько лет. Немцы, скорей, купят или построят семейный дом, и останутся в нем до конца жизни.

Возможно, именно поэтому ипотечные продукты не славятся широкой рекламой, а независимых брокеров или консультантов найти не так-то просто, как в других европейских странах, таких как Испания и Великобритания, где покупка недвижимости – это то, к чему стремится большинство молодых людей.

Все перечисленное отнюдь не означает, что банки и ипотечные кредиторы будут «лезть из кожи вон», чтобы одолжить вам деньги. Безусловно, для получения ипотеки вам понадобится постоянная работа, легальный доход и хорошая кредитная история.

Мнение №3: Процесс подачи заявки на получение ипотеки в Германии более строгий

А вот это мнение уже вряд ли можно отнести к ложному представлению. Концепция «шоппинга» с ипотекой и перезакладыванием каждые несколько лет, как это можно сделать в странах с более распространенной культурой приобретения недвижимости в собственность, не приживается на немецкой земле. Это, в сочетании со сниженным спросом на ипотечные продукты в результате особой ментальности, означает, что на местном рынке царит не столь плотная конкуренция. Поэтому потенциальным заемщикам настоятельно рекомендуется изучить вопрос для нахождения сделки с оптимальными условиями, и воспользоваться брокерскими услугами, чтобы точно понять, какие варианты и типы продуктов доступны. Если вы обратитесь только в местный банк, то, скорей всего, окажетесь ограничены в выборе.

Ипотечные кредиты в Германии могут восприниматься как более сложные в получении из-за банков и строительных сберкасс (Bausparkassen), которые по истечении срока договора выдают вкладчикам кредит на покупку жилья. Конечно, любое кредитное общество захочет больше узнать о вас, прежде чем давать деньги. Так, например, правило, действующие в Великобритании, согласно которому банки дают сумму, в 3,5 раза превышающую ваш доход до вычета налогов, абсолютно не применимо в Германии. Это может работать как на вас, так и против, в зависимости от ваших финансовых обстоятельств, возраста, приобретаемой недвижимости, а также района, в котором вы хотите купить жилье.

Банк оценивает сумму ипотеки на основе принимаемого на себя риска.

Фиксированные ставки

Самый распространенный вид получения заемных средств в Германии – фиксировать ипотеку на более длительный срок. Самая популярная опция – ипотека с фиксированной процентной ставкой на 10 лет (хотя кредиты на 15 и даже 20 лет также доступны на рынке). Самый краткосрочный вариант обычно составляет 5 лет.

Очевидно, что явным преимуществом ипотеки с фиксированной ставкой является стабильность и возможность планировать свои финансы на весьма отдаленное будущее. Недостатки выявятся в том случае, если вы заключите договор в неблагоприятное время, а затем процентная ставка значительно снизится. В этом случае вы не сможете изменить текущих условий, пока не придет время для продления договора.

Переплаты и недоплаты

Гибкость платежей по ипотечным кредитам в Германии может быть несколько ограничена. Отсрочка платежа, перерыв или так называемые каникулы – неслыханная роскошь, хотя возможны единовременные долевые выплаты и смещение ставки погашения вверх или вниз для продления или сокращения продолжительности ипотеки.

Общеизвестно, что ипотечные кредиты предлагают вам возможность выплачивать до 5% оставшейся стоимости ипотечного кредита в виде единовременных долевых взносов один раз в год.

Изменение плана погашения (Tilgungsplan или Tilgungsrate) также является общей чертой многих ипотечных кредитов в Германии, хотя количество раз, когда вам разрешено воспользоваться этой опцией, обычно ограничено.

Погашаемая закладная

Закладная для погашения долга или погашаемая закладная – это классический тип ипотеки, предлагаемый в Германии, как и в большинстве других стран мира. «Изюминкой» немецкого варианта является тот факт, что ипотечный кредит обычно создается на основе % займа, что в Германии известно, как Tilgung, в отличие от количества лет, в течение которых должен быть погашен кредит.

Если для сравнения взять Великобританию, где конфигурация ипотечного кредита выстраивается на основе теоретического временного периода для погашения (самый распространенный вариант – 25 лет), то можно увидеть, что немецкая система предложит вам указать, какую часть кредита вы хотите погашать каждый год. Минимум обычно составляет 1%, что, в зависимости от применимой процентной ставки, будет определять размер кредита.

Ипотека с выплатой только процентов

Вариант оформления ипотеки с выплатой только процентов также существует в Германии, но он не пользуется такой же популярностью, как и на более развитых / конкурентоспособных ипотечных рынках. Стоит сразу отметить, что этот способ недоступен тем, что хочет заимствовать большой кредит в стоимостном выражении, то есть если для первоначального взноса у вас есть небольшой депозит.

На подобные кредиты стоит соглашаться только при содействии аннуитетного (рентного) фонда, дабы снизить риски отрицательного капитала и недостаточного обеспечения для погашения кредита. Если вы не получите консультацию независимого ипотечного брокера, маловероятно, что местный банк или онлайн сервис предложит вам такой кредит. Ипотека с выплатой только процентов чаще привлекается для приобретения инвестиционных объектов, чем для финансирования сделки по покупке места постоянного проживания. Дело в том, что ипотечные проценты для инвестиционных объектов в Германии не облагаются налогом, но такая схема совершенно не подходит для домов, занимаемых собственниками.

Кредитный калькулятор

Одна из первых вещей, которые вы, вероятно, захотите сделать после прочтения данной статьи, – это сравнить различные условия и процентные ставки, чтобы выяснить, на какую ипотеку в Германии вы можете рассчитывать. Существует простой способ сделать это онлайн, не ломая голову над составлением таблиц Excel или поиском ипотечного брокера.

Практически все современные банки представлены в мировой «паутине» и на страницах большинства из них есть калькуляторы, позволяющие рассчитать кредит и ознакомиться с условиями, предоставляемыми в конкретном банке. Также можно найти агрегаторы, где собраны инструменты различных финансовых учреждений Германии. Бонусом крупных площадок является представленность на различных языках мира.

После того, как вы определитесь с видом ипотеки, можно переходить к непосредственному оформлению. Вот пошаговое описание этого процесса. Сразу стоит отметить, что немецкие кредиторы оценивают не только стоимость актива, который будет находиться в залоге у банка вплоть до последних выплат, но и финансовое состояние заемщика. На самом деле, ваше финансовое положение так же важно, как и стоимость имущества.

1. Предоставление документов

Для получения и одобрения ипотеки в Германии вам понадобится предоставить документацию, подтверждающую ваш финансовый и личный статус. Как правило, в пакет документов включаются:

— заявка / анкета;

— доказательства благонадежности;

— ведомость по зарплате;

— налоговые декларации;

— копия паспорта;

— вид на жительство (если имеется);

— выписка (справка) из отдела кадров о стаже работы;

— годовые отчеты о прибылях и убытках (для тех, кто работает не по найму).

Также необходимо приложить документы о недвижимости:

— спецификация / описание здания;

— фотографии объекта;

— поэтажный план и отметка в земельном кадастре;

— проект договора купли-продажи.

2. Согласование кредитного отчета (SCHUFA)

Немецкие банки требуют подтверждения стабильной банковской истории. SCHUFA — это репозиторий кредитных данных, который обеспечивает кредитные рейтинги потребителей. Банк обратится к бюро SCHUFA и запросит Bonitätsauskunft.

Вы самостоятельно можете проверить свою кредитную историю (Bonitätsauskunft) и запросить копию.

А что же делать тем, у кого нет записей в SCHUFA? Да, иностранцы, как правило, не имеют следов в немецкой инстанции. В этом случае вам придется затребовать нужный документ в бюро кредитных историй страны вашего предыдущего проживания.

3. Открыть банковский счет в Германии

Расчетный счет в одном из банков Германии является обязательным условием и необходимостью, когда речь заходит о получении ипотеки. В открытии счета нет ничего сложного и зачастую кредитор, выдающий заём, предоставляет счет.

4.Одобрение ипотеки

Рассмотрение заявки и одобрение может занять несколько недель. Окончательный ответ вы получите напрямую из банка или через брокера, который представлял ваши интересы.

5. Проверка личности и закрытие сделки

Прежде чем оформить ипотеку, кредитор должен сверить вашу личность с предоставленной документацией. Для этого вам придется лично явиться в один из филиалов выбранного банка. Эту встречу можно использовать для подписания контракта на финансирование.

Период отзыва

По закону, на все финансовые контракты в Германии распространяется право 14-дневного отзыва, причем отказ от дальнейшего заключения сделки не влечет наложения штрафов. Этот период завершает сделку купли-продажи недвижимости. Покупка недвижимости будет официально завершена после подписания договора купли-продажи с обязательным подписанием документов у нотариуса.

6. Назначение нотариуса
Прежде чем сделка купли-продажи будет официально оформлена, вам нужно будет подписать документ о продаже в нотариальной конторе немецкого специалиста. При этом заключение сделки позволяет покупателю выбрать своего собственного нотариуса. Многие иностранцы об этом не знают, и лишают себя возможности работать с экспертом, говорящим на их родном языке.

7. Просмотр договора
Прежде чем отправляться к нотариусу, всегда просите копию договора купли-продажи. Внимательно изучите договор. Если необходимо, переведите его. Подготовьте любые вопросы, которые у вас возникли, и не стесняйтесь их задавать. Выделите достаточно времени на встречу, чтобы успеть выяснить все недопонимания.

В нотариальной конторе специалист первым делом проверит записи в земельном кадастре, чтобы убедиться, что продавец действительно имеет право продавать недвижимость. Нотариус проверит наличие любых обременений, как то арест, ипотека, сервитут, принадлежность к памятникам культуры и т.д.

Внимательно прочтите договор на предмет изучения прав и обязанностей каждой из сторон. Также договор предусматривает штрафные санкции за несоблюдение условий одной из сторон.

Процесс подписания

При подписании договора купли-продажи нотариус вслух зачитывает документ, при этом он должен быть уверен, что обе стороны полностью понимают содержание контракта. По закону, договор зачитывается на немецком языке. Если вы не полностью понимаете изложенные в нем пункты, то можете прерывать чтение и задавать вопросы. Кроме того, вы имеете право пригласить в нотариальную контору профессионального переводчика (за дополнительную плату).

Смена владельца

После того, как все стороны подпишут акт о продаже, нотариус в муниципальном органе зарегистрирует смену прав собственности. Затем изменения вносятся в земельный регистр.

8. Сделка

К этому моменту вы получаете ипотечный кредит и подписанный договор купли-продажи. Теперь все стороны должны действовать согласно условиям, изложенным в контракте. Если вы приобретаете уже готовый объект, то банк перечисляет платеж единой суммой. В случае покупки недвижимости на стадии строительства, платежи будут совершаться банком поэтапно.

*Отказ от ответственности:
Эта статья предназначена для ознакомления с основами рынка ипотечного кредитования в Германии и никоим образом не должна рассматриваться как альтернатива независимым финансовым консультациям отраслевых экспертов. Хотя статья фактически точна, покупка недвижимости и получение ипотеки – это тема, достойная гораздо большего количества времени и деталей, чем изложены в одном универсальном тексте.